「物件を購入するとき、個人名義と法人名義のどちらがよい？」
不動産投資をする多くの人が直面する悩みです。法人で不動産を保有するメリットは大きいのですが、家賃の収入額や運営者の考え方によっては、個人で保有するほうが良い場合もあります。
この記事では、法人で不動産を保有するときのメリットとデメリットをご紹介しますので、ご自身のケースに当てはめていただき、個人または法人を選択するためのヒントになれば幸いです。
【Q1】不動産投資で法人化する5つのメリットとは？
不動産を保有する規模が大きくなってくると、「資産管理法人」を活用したほうがメリットは大きいです。資産管理法人とは、不動産などの資産を所有・管理するために設立する法人のことです。基本的には資産管理以外の事業活動を行わず、「不動産の賃貸料」や「株の配当金」が主な収入です。資産管理法人活用の主なメリットは以下の5つです
①税負担が軽減できる
不動産投資で法人化する最大のメリットは、税率の違いです。個人は所得税率、法人は法人税率が適用され、どちらも利益に応じて税率も上がっていきます。税率の上がり方は個人と法人では異なります。個人で支払う所得税は所得が多ければ多いほど税率が高くなり、最高税率は45%です。住民税は一律10%なので、所得税と合計すると最大で55%となります。
| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5% |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10% |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20% |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23% |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33% |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40% |
| 40,000,000円 以上 | 45% |
【 参考：所得税の税率（国税庁） 】
| 資本金1億円以下の法人 | 所得が年800万円以下の部分 | 15% |
| 所得が年800円超の部分 | 23.2% | |
| 上記以外の普通法人 | 全て | 23.2% |
【 参考：法人の税率（国税庁） 】
個人所得は900万円を超えると33%になりますが、法人は所得が800万円以上になると23.2%据え置きで、どれだけ物件が増えたとしても税率は変わりません。そのため、ある程度所得が高くなってくれば法人化したほうが税負担は軽減できます。日本の税制は、個人の所得税は増税に、会社にかかる法人税は優遇される傾向にあります。税金面を考慮すると、不動産投資をする際は法人のほうが有利といえるでしょう。
②経費が認められる範囲が広い
法人は個人よりもさまざまな経費を計上できます。ある程度、不動産を保有する規模が大きくなると法人のほうが節税しやすいため、法人で不動産を購入するメリットが大きいです。経費として認められる範囲が広がることは、損金計上ができるということです。損金計上されれば、その分の所得が減るので税負担を軽減できます。不動産投資の経費で認められる範囲は、主に以下のとおりです。
- 減価償却費
- 修繕費
- 借入金利息
- 損害保険料
- 租税公課
- 退職金
- 出張日当
- 交通費
- 消耗品費
- 接待交際費
- 新聞図書費
- 司法書士・税理士への報酬等
- 管理会社への管理委託料
- 広告料
個人の場合は不動産収入を得るために直接関係した費用に限定されますが、法人の場合は法人が支出したものは基本的に経費として扱います。個人では経費計上できないものが、法人であれば経費として認められるものもあるので、節税しやすいという意味でも法人化のメリットといえるでしょう。
③相続税対策になる
個人で保有している物件が多ければ多いほど、相続する側が納める相続税も高くなります。
一方で、法人には相続税がありません。代表者が亡くなり不動産を保有する法人を引き継いだとしても相続税はかかりません。
また、財産を引き継がせたい家族を法人の役員にして、役員報酬という形で不動産収入を分散することで、親の不動産収入を抑えることが可能です。
他にも、贈与税の節税にもつながります。通常、年間110万円を超える贈与をおこなった場合、贈与を受けた側は贈与税を支払う必要があります。しかし、法人の役員となり役員報酬という形で不動産収入を得ることで、相続予定の家族が贈与税を支払うことなく相続税の納税資金を蓄えられるというメリットもあります。
④赤字を10年間繰り越せる
個人と法人とでは、赤字が生じたときの繰り越し期間に大きな違いがあります。青色申告をしていることが条件となりますが、赤字を3年間繰り越すことができます。
たとえば、2,000万円の赤字を出した場合で、翌年に500万円の利益を出せば、その利益分は非課税にでき、残り1,500万円の損失をさらに翌年に繰り越すことが可能です。
一方、法人が繰り越せる期間は、個人の約3倍の期間となる10年間となります。経常利益を毎年1,000万円出す法人が、不動産売却で1億円の赤字を計上したとします。生じた赤字は繰越欠損金といって、翌期以降10年間に渡って繰り越すことが可能です。翌年に1,000万円の利益を出しても、1億円の赤字と合算してその年は9,000万円の赤字とみなされ、その年の法人税はかかりません。控除しきれなかった9,000万円はまた翌期に繰り越すことができ、利益が生じても法人税はかからないのです。10年間は赤字を繰り越せるので、不動産経営で大きな赤字を出してしまった場合に、法人のほうが有利といえるでしょう。
【 参考：青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除（国税庁） 】
⑤家族に給与を支払うことができる
法人化して家族を法人の役員や従業員として雇用することで、不動産所有者のみが受け取っていた家賃収入を分散できます。不動産所有者のみが家賃収入を受け取るよりも、家族で分散させたほうが家族トータルの手残りは大きくなりますし、相続税対策につながります。
家族に給与を支払う際に注意しなければならない点としては、家族に支払う給与や役員報酬は仕事の実態に伴ったものである必要があります。仕事の実態がないにもかかわらず、過大な給与や報酬を渡してしまうと税務上否認されるおそれがあるので注意が必要です。
【Q2】不動産投資で法人化する3つのデメリットとは？
不動産投資で法人化するデメリットは以下の3つです。それぞれ解説してまいります。
①会社設立の費用がかかる
法人化に必要な定款の認証と設立登記をおこなうのに、手数料がかかるものです。法人を設立するとき、会社の目的や商号、本店所在地などを記載した「定款」を作成して、公証人役場で公証人の認証が必要なため手数料がかかります。また、資本金の額に応じた登録免許税、手続きを司法書士に依頼する場合にも手数料が発生します。あくまで相場ですが、合同会社で10～15万円程度、株式会社で25～30万円程度の費用がかかるといわれています。
②維持コストがかかる
個人で不動産投資するのと比べると、法人の経理や会計業務などが複雑なため、基本的には税理士に税務関連の依頼をする必要があります。そのため、顧問税理士へ支払う顧問委託料がかかります。法人化して適切な納税のために税理士は必須です。税理士費用も雑費として経費計上ができるので、必要経費として捉えておくと良いでしょう。他にかかる維持コストとして、社会保険料や法人税、住民税などもあるので覚えておきましょう。
③赤字でも納税が必要
法人が赤字で所得がなかったとしても、地方税である法人住民税が課税されます。地方税は法人所得に応じた所得割と、法人が存在することに対して課税する均等割の税金があり、均等割は赤字でも納税が必要です。
【Q3】法人化するタイミングはいつ？
法人化するタイミングには、以下の2つがあります。
①最初から法人化
上述したように法人ならではのメリットがあるため、「いつかは法人化したい」「物件を複数棟保有して規模拡大したい」と考えている方は、収支に関係なく最初から法人で不動産を保有するのもおすすめです。
途中で法人化すると、名義変更などの手続きや費用が発生するので、法人化を検討している場合は最初から法人化したほうが余分な費用がかからずに済みます。
②途中から法人化する
個人の所得税は、所得が増えれば増えるほど税率も上がります。これに対して法人は800万円を超えた後の税金は一律です。
個人が途中から法人化するタイミングの目安は、所得税が法人税よりも高くなる収入のラインです。
つまり、給与所得や不動産所得から社会保険料などの控除を差し引いた課税所得が900万円を超えたときが、法人への切り替えのタイミングとなります。
不動産を法人保有にする際は、五條建設にご相談ください
不動産を法人で保有するメリットは大きいのですが、「ケースによる」というのが正直な答えです。法人を設立する際には、メリットだけに注視するのではなく、設立費用やランニングコスト面まで吟味することが大切です。
弊社では、不動産売買・賃貸・管理など、不動産に関するさまざまな業務をおこなっております。
不動産のことで困りごとがございましたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。
