現在、空き家の増加が深刻な問題となっています。すでに空き家を保有している方や、将来親や祖父母から空き家を相続する可能性のある人も多いでしょう。基本的に空き家は放置していてもメリットがないので、運用手段がなければ早い段階で売却することをおすすめします。
ただ、空き家の運用・売却にはさまざまな方法があるため、その地域の特徴なども踏まえたうえで、適切な手段を考える必要があります。今回は空き家の運用・売却方法について解説します。
【01】全国は増加、神奈川は減少傾向へ
全国における空き家の現状
日本全体の空き家数は年々増加しています。5年ごとに実施されている総務省の調査結果によると、最新の2018年調査では、全国の空き家数は848万9000戸、空き家率は13.6％といずれも過去最高の水準に達しています。また、以下のグラフは1958年から2018年までの「空き家数及び空き家率の推移」ですが、年々増加している実態が読み取れます。ちなみに、空き家率とは住宅総数に占める空き家数の割合のことです。
空き家数及び空き家率の推移 ─ 全国（1958年～2018年）
【 出典：平成30年住宅・土地統計調査 ─ 住宅及び世帯に関する基本集計（総務省）】
調査を開始して以降、一度も減少した年がなく、このままのペースで空き家が増え続けると、2033年には空き家率が30％を超え、その数は2100万戸に達するという予測も出ているほどです。
確かに、近所の住宅地を散歩していると空き家が増えた感はありますが、あと十年もすると、3件のうち1件が空き家になるということです。
神奈川県における空き家の現状
空き家問題と聞くと、主に地方や田舎の問題と考えられがちですが、その数は首都圏を始め都市部でも増加しており、神奈川県も例外ではありません。
2018年調査によると、神奈川県では空き家の数は48万4.7千戸に上り、空き家率は10.8％となっています。全国平均と比べると空き家率は少し低い数値ですが、数自体は非常に多いといえるでしょう。
ただし、近年では少し違った傾向が現れ始めています。以下のグラフは1958年から2018年までの「神奈川県の空き家の数と空き家率」を表したものです。
神奈川県の空き家の数と空き家率
【 出典：出典：神奈川県内の空き家の現状】
平成10年以降は10％～11％台で推移しており、全国平均と比較すると増加率は抑えられています。
また、平成30年（2018年）の空き家の数は5年前から減少に転じています。数が減少したのは調査開始後、初めてのことであり、2014年に成立した「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を始めとした国や自治体の空き家対策が、一定の成果をあげていると考えられます。
空き家が増加している原因
日本で空き家が増加している原因としては、まず少子高齢化による人口減少があげられます。人口が減少すれば住宅の利用者が減るので、空き家が増えるのは自然のことです。また、自宅から介護施設に移る高齢者が増えため、元々住んでいた家が空き家になるケースが多くなってきました。
さらに日本人は中古より新築住宅を好む傾向があるため、子供が親の家を引き継がずに新築住宅を購入するケースが多く、人口減少が進む中、反対に住宅数は増加し続けています。前号（いま住宅価格が急騰している理由 ─ 国内事情編）でもお伝えしたように、中古住宅を選ぶ人は徐々に増えてはいますが、まだまだ新築志向は根強いようです。
空き家の解体・売却手続きに手間がかかる点も、空き家が増加している原因のひとつにあげられます。解体・売却の手続きにかける時間が確保できないために放置している人もいるでしょう。
【02】空き家運用の事例紹介
空き家にはさまざまな運用方法がありますが、その地域や建物の状態によって適切な方法を考えることが重要です。以下に空き家を運用する場合の事例を3つ紹介します。
賃貸用居住として運用する
空き家を賃貸物件として運用する方法の一つです。賃貸需要の高い空き家であれば、戸建て賃貸として有効活用できるでしょう。
賃貸物件にすれば、入居者から家賃収入が得られるため、安定した収入源になります。また、戸建て賃貸の場合、主にファミリー層が入居することが多いので、アパートやマンションより長期間入居してくれる傾向にあります。
しかし、周辺環境や建物の劣化具合が進んでいる場合は、入居者が集まりにくいのが現実です。さらに修繕やリフォーム工事が必要な場合は、専門業者へ依頼するとコストがかかり、収支悪化につながるため、DIYなど物件の所有者が自ら修繕できる力が求められます。
事業用として運用する
空き家を用いて店舗や民泊、シェアハウス、コインランドリーといった事業を行う方法です。特に空き家となっている古民家をリフォームして、カフェやレストランとする方法が最近注目されています。
ただし、空き家の所有者が自ら経営者として営業する方法なので、経営の知識が必要になるほか、事業計画を入念に立てなければなりません。
また、事業を行うのに適した立地・物件でなければ失敗をするリスクも高くなります。リフォームなどの初期投資も高額になるケースがあるため、経験や知識が豊富な方でなければ難しい方法といえるでしょう。
更地にして運用する
空き家を解体し、更地の状態にしてから運用する方法です。魅力的な土地であっても、建物の状態が非常に悪い場合、賃貸しても入居者が集まりにくいうえ、賃料も下げる必要性が出てきます。
解体費はかかりますが、一度建物を取り壊し、新しい物件を建てるか、駐車場や資材置き場などとして活用する方法があります。
ただし、更地にしてから運用する場合、賃貸需要があるかどうか、事前によく調査しておく必要があります。近所の不動産会社に調査を依頼してもよろしいかと思います。
【03】空き家売却の事例紹介
空き家の運用が困難であれば、売却に踏み切ることをおすすめします。しかし、築年数が古く劣化の進んだ空き家の場合、なかなか買い手はつきません。そのため、売却するために有効な方法を考えておくことが重要です。その売却の方法として、主な事例を3つご紹介します。
①古家付きのまま売却する
建物が老朽化していても、土地の価値が高ければ「古家付き土地」として売却することができます。売却のタイミングは重要です。まずは何も手をかけず、費用をかけずに現状のままで売却できるかどうかを検討してみましょう。
この続きは、次号の「その売り方あってる？ 直接買取 or 仲介売却」をご覧ください。
②リフォームして売却する
古い空き家もリフォームやリノベーションを施せば、新築住宅のように真新しい状態にすることが出来ます。リフォームでは、建て替えと違って構造部分までは変更できませんが、建物の外装や内装、室内設備等ほとんどのものを最新の状態にできるので、見栄えが良くなるだけでなく、住心地も大きく改善するでしょう。
リフォームは建て替えほど大きなコストがかからないため、立地条件は良いものの、建物の状態が悪いために売却しにくい物件にはお勧めの方法です。
③更地にして売却する
建物を解体・更地にして「土地」として売却する方法もあります。更地にすることで需要が高くなる傾向があります。
この続きは、次号の「その売り方あってる？ 直接買取 or 仲介売却」をご覧ください。
まとめ
空き家の増加は政府や自治体も深刻な問題として受け止め、さまざまな取り組みを行っています。例えば「空き家対策特別措置法」の施行により、危険な空き家（特定空き家）を放置した所有者にはさまざまな罰則が課されるようになったほか、解体や建て替えに補助金・助成金を支給する自治体も出てきています。
空き家は、上手に運用・売却すれば大きな利益を得ることも可能なので、もし将来空き家を保有するご予定がございましたら五條建設へご相談いただき、早めに対策を考えておくことをおすすめします。
【関連記事・その1：空き家を放置すると確実に損する3つの理由 】
【関連記事・その2：空き家に使える補助金・支援制度（横浜市） 】
